Etat des lieux

Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire.

C'est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant des sommes dues par le locataire, sous réserve d’être justifiées. Il s’agit des sommes dues au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable.

En l’absence d'état des lieux

Si le propriétaire refuse de dresser l'état des lieux, il devra faire la preuve, en fin de bail, que les dégradations qu'il invoque sont dues à la faute du locataire.

Si le locataire s'oppose à l'établissement de l'état des lieux lors de son entrée dans le logement, il sera présumé l'avoir reçu en bon état.

Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n'est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état.

Vous devez établir deux états des lieux :

• Le premier au début de la location, à la remise des clés au locataire, avant l’installation des meubles dans le logement ;
• Le second à la fin de la location, lorsque le logement est vide, au moment de la restitution des clés au propriétaire.

Les deux états des lieux doivent être établis avec soin et être aussi précis l'un que l'autre.

Contenu de l'état des lieux

Le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens, par exemple) et le locataire établissent, ensemble, l'état des lieux en se rendant sur place. Chaque état des lieux doit être établi dans de bonnes conditions, notamment d'éclairement. Dans tous les cas, "l'état des lieux d'entrée" étant destiné à être comparé à "l'état des lieux de sortie", ils doivent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire.

L'état des lieux doit être constaté par écrit, sur support papier ou sous forme électronique, daté et signé par le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire, et, en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat.

À l'entrée et à la sortie du logement : le constat doit comporter les informations suivantes :

• Le type d'état des lieux (d'entrée ou de sortie) ;
• Sa date d'établissement ;
• La localisation du logement ;
• Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
• Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
• Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ;
• La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

Éventuellement, il précise aussi :

• Le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
• Les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie (en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle ou collective avec un comptage individuel).

À la sortie du logement, l'état des lieux doit préciser :

• L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
• La date de réalisation de l'état des lieux d’entrée.

Concernant la description précise du logement, l'état des lieux doit être détaillé. Ne vous contentez pas de termes généraux et subjectifs, du type "logement en bon état, état moyen, mauvais état", qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes.

Une description précise du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminées et éléments de chauffage, doit être faite sans craindre d'inscrire les détails sur la nature et l'état du logement et le fonctionnement des équipements :

• Revêtements muraux (par exemple, papier peint ou tapisserie à l'état neuf, tapisserie en très bon état sauf traces de meuble ou de cadre, peinture écaillée par endroit, tapisserie décolorée par le soleil...) ;
• Sol (par exemple, parquet en bon état sauf une latte fendue, carrelage comportant un carreau cassé ou ébréché, moquette neuve ou usagée ou tachée) ;
• Plafonds en bon état ou tachés ou fissurés ;
• Huisseries, portes, fenêtres et placards présentant des éclats de bois, détériorés ou comportant une peinture abîmée ;
• Serrureries en très bon état, mais dépareillées ;
• Installations électriques, chauffage et équipements éventuels en bon état de marche ;
• Lavabo neuf ou fêlé ou présentant des éclats.

Sous certaines conditions, les parties au contrat de location peuvent se référer à une grille de vétusté. Les parties peuvent convenir :

• Soit de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location dans le cadre de la Commission nationale de concertation (loi du 23.12.86 art. 41 ter) ;
• Soit de l'application d'une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif local (loi du 23.12.86 art. 42).

Dans tous les cas, la grille doit définir au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

L'intervention d'un huissier

Lorsque l'une des parties – le propriétaire ou le locataire – refuse de dresser à l'amiable un état des lieux contradictoire, ou éventuellement pour éviter des litiges, il est fait appel à un huissier. 

L'huissier convoque les deux parties sept jours à l'avance par lettre recommandée : locataire et propriétaire ont intérêt à être présents pour faire leurs remarques. 

L'huissier se rend sur place et fait lui-même la description du logement par écrit ; son rôle est de faire une photographie exacte du logement et non de se prononcer sur l'état du logement.

À l’entrée dans le logement, le locataire peut demander à compléter l'état des lieux qui vient d’être réalisé. Il a un délai de dix jours pour adresser au bailleur sa demande de complément. Concernant les équipements de chauffage, ce complément peut intervenir pendant le premier mois de la période de chauffe.

Si le bailleur refuse de compléter l’état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.

Si le propriétaire refuse de dresser l'état des lieux, il devra faire la preuve que les dégradations qu'il invoque, le cas échéant, en fin de bail, sont dues à la faute du locataire. 

Si le locataire s'oppose à l'établissement de l'état des lieux lors de son entrée dans le logement, il sera présumé l'avoir reçu en bon état. 

Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n'est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état.

État des lieux d'entrée

Lorsqu'il est établi directement entre le locataire et le propriétaire, l’état des lieux est gratuit. 

L’état des lieux peut être établi par un professionnel (agent immobilier, notaire...). Dans ce cas, pour l'état des lieux d'entrée uniquement, une part des frais peut être à la charge du locataire. Cette prestation doit alors être facturée selon un plafond réglementaire (depuis le 15 septembre 2014, ce plafond est fixé à 3 € par m² de surface habitable). La part facturée au locataire ne peut être supérieure à celle du propriétaire.

Si l'une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l'autre peut faire appel à un huissier de justice. La rémunération de l'huissier est alors partagée (somme plafonnée fixée réglementairement, consulter l’analyse juridique n° 2003-35 relative au coût d'un constat des lieux établi par huissier de justice, dans le cadre de la loi du 6.7.89).

État des lieux de sortie

Aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier. En ce cas, les frais sont partagés par moitié entre les parties et à un coût fixé par voie réglementaire.